¿México enfrenta una burbuja inmobiliaria?
A partir del análisis de indicadores económicos y del comportamiento reciente del mercado, surge la pregunta sobre si el sector inmobiliario en México presenta señales de una posible burbuja o riesgo de inestabilidad similar al vivido en otros países.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria y existe el riesgo de una crisis en México?
Una burbuja inmobiliaria ocurre cuando los precios de la vivienda se incrementan de forma acelerada y desproporcionada respecto a los fundamentos económicos, lo que eventualmente puede derivar en una corrección severa del mercado. La inquietud principal es si los precios de los inmuebles continuarán al alza, si las propiedades adquiridas recientemente generarán una alta plusvalía o si México podría enfrentar una situación similar a la registrada en Estados Unidos hace algunos años.
Actualmente, alrededor del 75% de las ciudades estadounidenses reportan precios de vivienda por debajo de los niveles alcanzados en 2007. En contextos donde existe una burbuja, la recomendación suele ser vender; en contraste, si no se detectan señales de sobrecalentamiento, la sugerencia es comprar.
Este tema fue abordado durante InCON Real Estate Convention 2017, donde se analizaron las posibles implicaciones de un fenómeno de este tipo en el mercado mexicano.
Joseph Mansur, socio fundador y director general de M&M Consultores Inmobiliarios, señaló que en México no se vive una burbuja inmobiliaria. Explicó que el incremento en los precios ha sido constante durante los últimos cuatro o cinco años y que es probable que continúe hasta alcanzar un punto de estabilización. A diferencia de Estados Unidos, el crédito hipotecario en México se encuentra más regulado y controlado, lo que reduce el riesgo de una crisis similar.
Mansur aclaró que la crisis estadounidense no fue únicamente de precios, sino principalmente una burbuja hipotecaria. Al comparar a México con otras grandes ciudades del mundo, destacó que sigue siendo un mercado relativamente accesible. En este contexto, los compradores suelen enfocarse más en el monto de la mensualidad que en el precio total del inmueble; mientras estas mensualidades sean manejables, los valores de las propiedades pueden seguir aumentando de forma sostenida y con bases sólidas.
Por su parte, Fernando Soto-Hay explicó que para que se genere una burbuja hipotecaria deben coincidir tres factores: crédito barato, procesos laxos de originación por parte de las instituciones financieras y un fuerte ánimo especulativo.
En el caso de México, existen créditos hipotecarios accesibles y con tasas competitivas acordes a la economía nacional, pero no se observa la convergencia simultánea de estos tres elementos, lo que reduce el riesgo de una burbuja.
Asimismo, destacó que entre 2010 y 2017 debieron construirse más de un millón 350 mil viviendas en la zona metropolitana de la Ciudad de México para cubrir la demanda real. Sin embargo, se edificaron menos de 300 mil, lo que ha generado un déficit habitacional. A esto se suma un uso inadecuado del suelo en zonas clave, lo que incrementa la presión sobre los precios.
Otro aspecto relevante es el cambio en la estructura de los hogares. Actualmente, existen más hogares con doble ingreso que familias tradicionales, lo que permite mayor capacidad de pago y mantiene activo el mercado de vivienda. Con créditos otorgados de manera responsable, el acceso a la vivienda sigue siendo viable y los factores que detonaron burbujas inmobiliarias en otros países no están presentes en México.
¿En qué colonias conviene invertir?
De acuerdo con Joseph Mansur, las mejores oportunidades de inversión suelen encontrarse en colonias que atraviesan procesos de renovación urbana, como San Rafael, Escandón, Álamos y Doctores, donde aún existe margen para generar plusvalía. No obstante, zonas consolidadas como Polanco, Condesa y Roma continúan siendo atractivas pese a llevar varios años en el foco del mercado.
La clave, señaló, es observar de cerca la evolución de las colonias y detectar aquellas que comienzan a transformarse. Un ejemplo es la colonia Portales, que en los últimos 12 meses ha registrado más obras que en toda su historia.
Finalmente, Fernando Soto-Hay recomendó prestar especial atención a las zonas céntricas de la ciudad, en particular a la colonia Narvarte, por su ubicación y potencial de desarrollo.
Con base en el análisis de especialistas y en los indicadores actuales, México no presenta las condiciones típicas de una burbuja inmobiliaria. El crecimiento de los precios responde a fundamentos como la demanda insatisfecha, el acceso responsable al crédito y los cambios en la dinámica de los hogares. Aunque el mercado requiere una observación constante, el escenario actual apunta más a una evolución sostenida que a un riesgo inminente de crisis, lo que mantiene al sector inmobiliario como una opción atractiva para invertir con una visión informada y de largo plazo.
